Стройка века: стратегия развития отрасли выходит далеко за ее пределы

План развития строительного сектора в России получился настолько всеобъемлющим, что может стать серьезным драйвером экономического роста страны. Заваленные в нем цели выглядят вполне осуществимыми.

У российской строительной отрасли появилась первая в ее истории комплексная стратегия развития, которая объединяет цели и задачи сразу по нескольким направлениям. Речь идет не только о жилье, но и о промышленных объектах и транспортной инфраструктуре. Да и о всей градостроительной политике в целом. 

Временные рамки определены до 2030 года. С учетом того, сколько таргетов ранее передвигалось именно на этот момент, срок для отечественного планирования, можно сказать, сакральный.

Цель вижу, в себя верю

«Задача стратегии — взаимно увязать планы по строительству, предусмотренные также иными стратегическими документами, обеспечив опережающее инфраструктурное развитие и создание комфортных условий проживания и жизнедеятельности», — сформулировал основную суть документа вице-премьер Марат Хуснуллин.

Триллионы на метро и дороги

Несмотря на широкий замах, ключевой целью все-таки выделяют рост ежегодных объемов ввода жилья до 120 млн квадратных метров к 2030 году. 

«В сфере жилищного строительства стоит задача обеспечить доступность жилья не менее чем для двух третей граждан и для этого построить 1 млрд кв. м жилья к 2030 году. У нас пока получается эти планы реализовывать», — сообщил Хуснуллин на заседании кабмина, посвященном стратегии.

По мнению экспертов, это абсолютно реальная цель, причем не такая уж и новая.

«С одной стороны, цель по строительству 120 млн квадратных метров жилья в год к 2030 году означает рост объемов жилищного строительства. Ведь в 2021 году было введено 92,6 млн квадратных метров жилья, что является максимумом в российской истории и почти на 23% ниже поставленной цели. С другой стороны, в первоначальной версии нацпроекта «Жилье и городская среда» достижение цели по вводу жилья в объеме 120 млн квадратных метров в год планировалось уже в 2024 году. А в 2021 году планировалось построить, например, 94 млн. квадратных метра жилья. Таким образом, текущие цели не столь масштабны, как четыре года назад», — отметила в комментарии «Эксперту» аналитик ИКСИ Наталья Чуркина. 

Она добавила, что достижимость поставленной цели будет зависеть от целого ряда факторов, в числе которых динамика доходов граждан, доступность ипотеки.

 «С января по июнь текущего года было введено около 52 млн квадратнх метров. Это на 44% больше, чем в 2021 году. Если такая позитивная динамика сохранится, то план-2030 года звучит абсолютно реалистично. Тем более, технологии строительства развиваются. Сейчас многое будет зависеть от спроса. Если он вернётся к привычным нам значениям, то вывод новых продуктов на рынок, а затем и ввод их в эксплуатацию останется актуальным. В случае кратного снижения спроса девелоперы заморозят новые проекты и сосредоточатся на реализации существующих», — развил тему в беседе с корреспондентом «Эксперта» доцент Высшей школы бизнеса НИУ ВШЭ, генеральный директор компании «Мангазея Девелопмент» Сергей Янчуков.

Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в свою очередь отметил, что о планах строить по 1 квадратному метру жилья на человека в год российские власти заявляли давно. 

Взлет и приземление жилищного девелопмента

«Это известная практика, такими темпами строит Китай и ряд других стран. Поэтому еще с 2000-х появился ориентир по строительству 140 млн кв.м. жилья в год, правда, он никогда не достигался», — напомнил он «Эксперту», добавив, что реалистичность планов сегодня на самом деле оценить сложно. Сейчас, вообще, непросто что-либо прогнозировать, учитывая геополитическую обстановку и связанные с ней факторы неопределенности.   

Олег Репченко пояснил, что даже если по итогам текущего года объемы сдачи жилья будут больше, чем в прошлом, это еще ни о чем не говорит в плане долгосрочных перспектив. Потому что объемы ввода — это объекты, которые закладывались 2-3-4 года назад.  

«В прошлые годы, действительно, начиналось много строек, был повышенный спрос, особенно в пандемию. Но нынешние форс-мажорные обстоятельства, такие как СВО, санкции, а также мобилизация, вносят свои коррективы. В связи с геополитической обстановкой и прочими факторами неопределенности, застройщики, скорее всего, будут осторожнее покупать новые площадки и начинать новые проекты. Соответственно, в перспективе последующих нескольких лет объемы ввода жилья могут и просесть», — предположил эксперт.

А хватит ли всем на всё?

Однако главный вопрос даже не в том, построят ли тот самый миллиард квадратов, а в том, смогут ли граждане его купить. По словам экспертов, рост предложения не обязательно положительным образом скажется на доступности.

«Сам по себе строительный бум доступность жилья не повысит. В Китае построены целые города, где никто не живет, так как население не может себе позволить эту недвижимость. Нужно сочетание: стабильная экономика, уверенность людей в будущем, рост благосостояния и низкие ставки по ипотеке. И приемлемые цены на недвижимость, разумеется», — поделися с «Экспертом» руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев. 

Алексей Зотов/ТАСС

«Парадоксально, но рост объемов строительства и предложения жилья не обязательно делает его доступным. В отличие от любого другого рынка, где затоваривание вынуждает продавцов быстро опускать цены, на рынке жилья принято всегда играть на повышение цен, это даже стало своеобразной навязчивой идеей как профучастников рынка, так и обывателей. Поэтому на избыток предложения застройщики реагируют далеко не сразу», — прокомментировал ценовой вопрос Олег Репченко. 

Он напомнил, что в 2015-2017 годах огромный объем нераспроданного жилья «завис» на рынке Московского региона.  Его окончательно раскупили только в последние 2 года, на фоне ажиотажа в пандемию. По последним данным НОСТРОЙ, сегодня в России остаются нераспроданными около 70 млн квадратных метров жилья в новостройках, находящихся на финальной стадии готовности. То есть практически годовой объем ввода жилья. Так что, несмотря на огромный потенциальный спрос на жилье, реальный, то есть, платежеспособный спрос не может поглотить даже тот объем предложения, который уже есть.

«В ближайшие год-два нераспроданные квадратные метры и значительные объемы ввода жилья, скорее всего, будут толкать цены вниз. Но в долгосрочной перспективе, через несколько лет, может оказаться, что связанные с геополитикой обстоятельства, риски и факторы неопределенности приведут, наоборот, к спаду объемов строительства и ввода, и цены вновь поползут вверх, особенно если будет иметь место повышенный уровень инфляции», — полагает Олег Репченко. 

По мнению Сергея Янчукова, заявленный объем ввода жилья – далеко не тот, что может переполнить рынок. 

«На мой взгляд, если рынок эмоционально стабилизируется, а покупательская способность останется на уровне начала 2021 года, «строительным бумом» ввод 120 млн. м2 по всей территории РФ назвать будет нельзя. Надо понимать, что у людей всегда будет необходимость совершенствовать свои условия проживания, увеличивать метраж, менять локацию. Это значит, что спрос останется, а вслед за ним и цены будут, может, и медленнее, чем обычно, но расти», — спрогнозировал доцент Высшей школы бизнеса НИУ ВШЭ.

Стройка со всеми втекающими

Новая (и первая в своем роде) строительная стратегия учитывает не только возведение жилья, но и обустройство всей необходимой инфраструктуры — дорог, жилищно-коммунального хозяйства.

Последнее — тема для России больная. Это в начале октября даже отметил, выступая на первом чтении по проекту бюджета в Госдуме министр финансов РФ Антон Силуанов, сообщив, что на новую программу развития коммунальной инфраструктуры в следующую трехлетку из казны направят 280 млрд рублей. 

«Это капитальный ремонт, износ инфраструктуры, которая является нашей проблемой уже много лет, и к ней мы только сейчас начинаем подступаться. Вместе с субъектами Российской Федерации будем решать эту проблему, что позволит стабилизировать и тарифы на коммунальное хозяйство, а где-то, может быть, даже и снизить», — заявил тогда глава Минфина. 

Проблема — это еще мягко сказано. Скорее, ситуацию с коммунальными сетями можно охарактеризовать словом «бедствие».

«Инфраструктура в РФ, по большей части, не просто устарела, она требует замены. 80% коммунальной инфраструктуры находится в аварийном состоянии, почему и повышаются тарифы ЖКХ ежегодно. Но пока в масштабах страны эта цифра только растет. Насколько получится решить проблему, вопрос открытый, так как на это требуется очень много средств. Стратегия источники поиска таких средств не раскрывает. Ясно только одно — для ремонта коммунальных сетей будет каждый год требоваться все больше, тарифы (нагрузка на население и бизнес) будут только расти», — констатировал Артем Деев.

Что касается темпов решения «наболевшего вопроса», то стратегия явно предполагает, что «слона будут есть по кусочкам»: в презентации к документу, выложенной на сайте кабмина, указывается, что ежегодно будет заменяться 1-2% сетей. При том, ветшает в том же ежегодном режиме 3% сетей. А всего в стране, согласно оценке строительных стратегов, более 40% сетей подлежат замене. 

То есть, в любом случае, даже без оценок экспертов, цифры не «бьются» между собой. Возможно, «сведение» планируется в процессе. Все-таки, стратегия в первую очередь задает вектор движения. Конкретные точки расставляются уже при более детальном планировании маршрута.

Остается надеяться, что при этом появится и больше конкретики по поводу того, откуда, собственно, возьмутся необходимые средства. По сути, в том, что касается ЖКХ, ее (без привязки к стратегии, но с привязкой к бюджету на 2023-2025 годы) озвучил пока только Антон Силуанов. 

Он же, кстати, называл цифры общих бюджетных инвестиций в инфраструктуру на следующую трехлетку: более 4,3 трлн рублей. Но в эти деньги войдут и дорогостоящие дорожные проекты, и развитие городского наземного транспорта. В общем, деньги придется «размазать» на всю страну. Причем крупными штрихами.

От частного — к общему

Между тем, общая стоимость стратегии до 2030 года оценивается примерно в 150 трлн рублей. И основную часть этих средств, по замыслу авторов супер-плана должно составить финансирование из внебюджетных источников. Заявка более чем серьезная.

«150 трлн рублей — это больше ВВП России за прошлый год (131 трлн рублей). Сумма крайне амбициозная и понятно, что частные средства возможно привлечь, если бизнес будет видеть прибыль. А прибыль возможна, когда люди активно покупают недвижимость, когда ипотечные ставки это позволяют и так далее. Между тем, из России ушли крупные зарубежные компании, которые инвестировали многие проекты. Для привлечения частных инвестиций (даже российских) нужна общая стабилизации экономической ситуации в стране, в первую очередь. Но пока сложно сказать, когда это произойдет», — посетовал Артем Деев. Не менее важно и то, в каких условиях частному сектору предстоит инвестировать в строительство. По словам Марата Хуснуллина, стратегия предполагает создание условий для ускорения строительства.

«Для обеспечения высоких темпов строительства жилья и инфраструктуры в рамках мероприятий «Нового ритма строительства» планируется сократить не менее чем в два раза к 2030 году количество документов, сведений, материалов и согласований строительства, чтобы от выбора земельного участка до начала эксплуатации построенного объекта было не более 100 действий. Мы активно эту работу ведем и будем дальше продолжать», — рассказал вице-премьер. По словам директора по проектированию ГК «Гранель» Дмитрия Станового, в последние годы избыточных административных процедур в отрасли становится меньше. Их разумное сокращение улучшает инвестиционный климат. 

«Важно идти в ногу со временем, внедрять новые технологии и материалы. Но при этом необходимо обеспечить баланс между уменьшением избыточных требований и соблюдением безопасности по строительству объектов. Требуется одновременно повысить ответственность организаций, которые осуществляют экспертизу проектной документации. Усиливается роль государственного строительного надзора. Наиболее эффективный результат в сегодняшних условиях принесет сочетание сокращения административных барьеров с импортозамещением. Это позволит снизить издержки в отрасли на системном уровне», — пояснил «Эксперту» дмитрий  Становой.

Собственно, эти пункты отмечены в стратегии. В презентации цель сформулирована как «Сокращение инвестиционно-строительного цикла и обязательных требований, повышение качества образования и престижности профессии». 

Правда, с последним разделом, как заметила, комментируя «Эксперту» документ, руководитель отдела мониторинга цен ГК «Гранель» Елена Миронова, пока незадача: «По-прежнему остается проблема некоторой нехватки квалифицированных кадров рабочих специальностей. И необходимы меры налогового стимулирования работодателей в отрасли для более широкого привлечения и обучения отечественных специалистов». 

Артем Деев добавил, что строительная отрасль оценивает недостаток рабочих рук только на фоне мобилизации в размере 30%.

«До этого проблемы решались за счет притока мигрантов, но все равно людей не хватало, особенно в специальностях, связанных с техникой. Не хватает специалистов после ВУЗов (их недостаточно выпускают) — механиков, крановщиков, сметчиков, бухгалтеров и других. Для решения этой проблемы нужны целевые программы по подготовке кадров в ВУЗах. За 2-3 года решить это нельзя, этот вопрос может занять десять лет или больше», — признал эксперт.

При этом сегодня, по словам Марата Хуснуллина, в строительной сфере занято 11 млн человек. То есть плюс 30%, к примеру— это 14,3 млн. Итого, только по прямому назначению нужно подготовить 3,5 млн человек. Плюс, судя по планам, заявленным в стратегии, нужны будут специалисты по цифровизации, градостроению и так далее. 

Получается, что план, вроде бы, составили для строительной отрасли (и смежных), а заявка охватывает практически все сферы жизни страны, включая социальную поддержку (те же программы для улучшения жилищных условий многодетных семей), и образование (высшее, средне-специальное). Такой масштаб, безусловно, вселяет определенный оптимизм. Остается только надеяться, что на пути от бумаги до реальных действий ни инициаторы, ни исполнители не утратят энтузиазм и не попытаются «срезать на поворотах».